Quoi de plus évident que de prêter un appartement à un de ses enfants le temps qu’il finisse ses études… Ce geste, apparemment anodin, entraîne cependant certaines contraintes auxquelles on ne pense pas toujours.

Le fait de prêter un bien immobilier à titre gratuit s’appelle un prêt à usage (anciennement dénommé “commodat” en termes plus juridiques). On ignore souvent que cette pratique, très courante dans les faits, est régie par le Code civil (art. 1874 et suivants) et, comme tout contrat, entraîne des droits et obligations pour l’occupant et le propriétaire.

Les caractéristiques du prêt à usage

 On pourrait être tenté d’assimiler le prêt à usage à d’autres notions telles qu’une donation ou une location. En fait, il répond à des caractéristiques qui lui sont propres :

- le prêt à usage se fait à titre gratuit.

Cela le différencie d’un bail qui suppose le paiement d’un loyer. Toutefois, cette gratuité n’exclue pas la prise en charge de certains frais par l’occupant ;

- le prêt à usage n’entraîne pas transfert de propriété.

Il est fait à titre temporaire et il ne concerne que l’usage du logement. Le propriétaire reste propriétaire. Cette démarche ne pourra donc pas être assimilée à une donation. Toutefois, cet avantage ne doit pas être excessif. Ou les autres enfants pourraient se sentir lésés et demander en justice qu’il soit tenu compte de ce prêt lors de l’ouverture de la succession. Pour éviter d’en arriver là, il est recommandé de limiter le prêt gratuit dans le temps et de permettre à tous les enfants de profiter de ce logement. Autre solution : préciser par testament que ce prêt s’ajoute à la part successorale. 

 Un écrit est indispensable

Il est fortement conseillé de formaliser le prêt par écrit. Dans celui-ci, il faudra se montrer attentif à certains points. La durée du prêt notamment. Si aucun terme n’est prévu, il est réputé à durée indéterminée.

Le propriétaire peut alors y mettre fin à tout moment (à condition de respecter un délai de préavis “raisonnable”), sans avoir à motiver sa décision. Le propriétaire a également tout intérêt à préciser que le prêt est consenti à une personne bien déterminée (on dit “intuitu personae”). Cela évitera d’éventuels conflits avec les héritiers en cas de décès des parents prêteurs. D’autre part, une personne qui viendrait, par la suite, cohabiter avec votre enfant ne pourra pas prétendre rester dans les lieux au départ de celui-ci.

 Certaines obligations…

L’occupant doit se plier à certaines obligations, sauf précision contraire dans la convention. Ainsi, il doit notamment : 

- l’entretenir et le maintenir en bon état de conservation ;

- assurer les frais “courants” (factures d’eau…) et les dépenses d’entretien ;

- respecter “l’usage convenu”, c’est-à-dire utiliser le bien en tant que logement et non comme local professionnel.

Enfin, l’occupant est responsable des dégâts qu’il pourrait causer dans le logement et/ou à ses voisins (fuite d’eau…). D’où la nécessité qu’il soit bien assuré, même si le propriétaire continue à s’assurer de son côté.